Louer un deux-pièces à Paris : de 1 110 à 1 500 € selon l'arrondissement
Un deux-pièces de 37 m² se loue autour de 1 110 € par mois dans le 19e et de 1 500 € dans le 4e, charges comprises. Entre les deux, dix-huit arrondissements et une règle : plus on s'éloigne du centre vers l'est, plus le mètre carré baisse.
Le chiffre que tout le monde cherche d’abord : pour Paris entier, nous obtenons 33,41 € par mètre carré pour un appartement d’une ou deux pièces, charges comprises. Soit environ 1 240 € par mois pour 37 m². Ce n’est pas un loyer « moyen » au sens où on l’entend d’habitude, et la nuance compte.
D’où vient ce chiffre
La carte des loyers du ministère du Logement estime, pour chaque arrondissement, le loyer d’annonce d’un bien type : un logement vide, mis en location au troisième trimestre 2025, de 37 m² pour la catégorie « une ou deux pièces ». La source exacte, à citer telle quelle : « Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin ».
Ces estimations ne portent que sur les arrondissements. Le chiffre de Paris entier est notre calcul : la moyenne des vingt arrondissements, chacun pesant selon son nombre de résidences principales louées au recensement de 2023. Il décrit ce que paie un ménage qui arrive aujourd’hui, pas un locataire installé depuis quinze ans, dont le loyer est souvent bien plus bas.
Les vingt arrondissements
| Arrondissement | T1-T2 (€/m²) | Pour 37 m² | T3 et plus (€/m²) | Locataires | Ménages sans voiture |
|---|---|---|---|---|---|
| 1er | 38,11 | 1 410 € | 36,11 | 63 % | 79 % |
| 2e | 36,87 | 1 360 € | 33,34 | 59 % | 83 % |
| 3e | 38,70 | 1 430 € | 34,48 | 59 % | 81 % |
| 4e | 40,43 | 1 500 € | 36,49 | 59 % | 77 % |
| 5e | 36,28 | 1 340 € | 34,24 | 58 % | 74 % |
| 6e | 40,17 | 1 490 € | 37,61 | 51 % | 68 % |
| 7e | 39,19 | 1 450 € | 36,04 | 49 % | 59 % |
| 8e | 39,07 | 1 450 € | 35,88 | 53 % | 58 % |
| 9e | 36,21 | 1 340 € | 32,13 | 55 % | 76 % |
| 10e | 32,74 | 1 210 € | 30,21 | 58 % | 79 % |
| 11e | 33,28 | 1 230 € | 30,42 | 59 % | 76 % |
| 12e | 32,32 | 1 200 € | 28,43 | 64 % | 67 % |
| 13e | 32,67 | 1 210 € | 28,03 | 70 % | 66 % |
| 14e | 33,10 | 1 220 € | 30,21 | 64 % | 67 % |
| 15e | 33,49 | 1 240 € | 30,75 | 63 % | 65 % |
| 16e | 35,49 | 1 310 € | 33,65 | 49 % | 51 % |
| 17e | 34,56 | 1 280 € | 31,86 | 61 % | 66 % |
| 18e | 31,60 | 1 170 € | 28,09 | 65 % | 78 % |
| 19e | 30,02 | 1 110 € | 26,05 | 70 % | 68 % |
| 20e | 30,96 | 1 150 € | 26,51 | 68 % | 70 % |
Montants mensuels arrondis à la dizaine. Les locataires sont comptés parmi les résidences principales, les ménages sans voiture parmi l’ensemble des ménages.
Trois lectures du tableau
Le centre historique forme un plateau. Du 1er au 8e, le petit appartement dépasse 36 € le mètre carré partout. Le 4e et le 6e sont en tête, autour de 40 €. Mais l’estimation y est moins précise qu’ailleurs : dans le 1er, l’intervalle de prédiction va de 23,87 à 60,85 €/m², parce que peu d’annonces y sont publiées (2 403 sur la période étudiée, contre 25 502 dans le 15e).
L’est et le nord-est sont l’autre Paris. Le 18e, le 19e et le 20e sont les seuls arrondissements sous 32 €/m². C’est aussi là que le logement social pèse le plus : un tiers des résidences principales du 13e, du 19e et du 20e sont des HLM. Pour un ménage qui loue dans le privé, cela se traduit par 250 à 400 € de moins par mois qu’au centre pour 37 m².
Les grands logements coûtent moins cher au mètre carré. Partout, la catégorie « trois pièces et plus » (72 m² de référence) se loue 2 à 4 € de moins par mètre carré que le petit appartement. Dans le 19e, un trois-pièces de 72 m² ressort autour de 1 880 € par mois ; dans le 6e, autour de 2 710 €.
L’encadrement des loyers, en plus
Paris applique depuis 2019 l’encadrement du niveau des loyers : pour un bail signé ou renouvelé, le loyer de base ne doit pas dépasser un loyer de référence majoré, fixé par arrêté selon le quartier, l’époque de construction et le nombre de pièces. Service-Public indique cette règle pour les baux signés jusqu’au 24 novembre 2026 ; à l’approche de cette échéance, vérifiez la règle en vigueur le jour de la signature.
Les loyers de la carte du ministère sont des loyers d’annonce, charges comprises. Ils ne disent donc pas si une annonce respecte l’encadrement, qui porte sur le loyer hors charges.
Ce que coûte la vie sans voiture
Paris est la seule grande ville où plus de deux ménages sur trois n’ont pas de voiture (69 %, contre 29 % dans la grande ville médiane). Dans le 2e et le 3e, la part dépasse 80 %. C’est un budget en moins à côté d’un loyer en plus : à mettre dans la balance si vous hésitez entre Paris et une commune de petite couronne.
Pour faire ce calcul avec votre propre budget, l’outil quelle surface pour mon loyer convertit un montant mensuel en mètres carrés. La fiche de Paris donne le tableau complet, trié comme vous voulez, et les fiches de Montreuil, Saint-Denis ou Boulogne-Billancourt permettent de comparer avec les voisines.
Sources consultées
- Carte des loyers : indicateurs de loyers d'annonce par commune en 2025, Ministère chargé du logement, ANIL (data.gouv.fr), consulté le 5 novembre 2026.
- Montant du loyer d'un logement vide, Service-Public, consulté le 5 novembre 2026.
- Logement en 2023, recensement de la population, Insee, consulté le 5 novembre 2026.
Article d'information générale, à jour à sa date de publication. Pour un cas précis (bail, litige, copropriété), l'ADIL de votre département répond gratuitement.
