Marseille, seize arrondissements et seize marchés du logement
Entre le 7e et le 15e arrondissement, le loyer d'un deux-pièces de 37 m² diffère d'environ 165 € par mois. Marseille n'a pas un marché du logement, elle en a plusieurs, et les chiffres publics permettent de les lire sans préjugé.
Marseille compte 867 000 habitants répartis en seize arrondissements, et aucun ne ressemble à son voisin. Le 1er est un centre ancien de petits logements loués, où deux ménages sur trois vivent sans voiture. Le 12e est un territoire de propriétaires motorisés. Le 7e, en bord de mer, est le plus cher pour un petit appartement ; le 15e, au nord, le moins cher.
Les loyers cités sont les estimations de la carte des loyers 2025 (« Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin »), charges comprises, pour un logement vide mis en location au troisième trimestre 2025. Les autres indicateurs viennent du recensement 2023 de l’Insee.
Les seize arrondissements en un tableau
| Arr. | Quartiers repères | T1-T2 (€/m²) | Pour 37 m² | Locataires | HLM | Sans voiture | Vacants |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1er | Noailles, Belsunce, Canebière | 17,01 | 630 € | 75 % | 3 % | 68 % | 7,5 % |
| 2e | Le Panier, la Joliette | 18,84 | 700 € | 74 % | 17 % | 55 % | 11,4 % |
| 3e | Belle de Mai, Saint-Lazare | 17,02 | 630 € | 81 % | 20 % | 56 % | 10,5 % |
| 4e | Cinq-Avenues, Chartreux | 17,56 | 650 € | 57 % | 10 % | 43 % | 9,1 % |
| 5e | Baille, Camas, la Timone | 18,63 | 690 € | 62 % | 5 % | 48 % | 9,5 % |
| 6e | Castellane, Notre-Dame-du-Mont | 18,97 | 700 € | 57 % | 2 % | 48 % | 13,1 % |
| 7e | Endoume, Saint-Victor, Roucas | 20,64 | 760 € | 46 % | 6 % | 30 % | 5,9 % |
| 8e | Prado, Périer, Pointe-Rouge | 20,38 | 750 € | 44 % | 8 % | 24 % | 5,2 % |
| 9e | Mazargues, Sainte-Marguerite | 19,95 | 740 € | 41 % | 11 % | 18 % | 6,9 % |
| 10e | Saint-Loup, Pont-de-Vivaux | 18,59 | 690 € | 51 % | 13 % | 25 % | 7,2 % |
| 11e | Saint-Marcel, les Accates | 19,26 | 710 € | 45 % | 27 % | 18 % | 4,6 % |
| 12e | Saint-Barnabé, Montolivet | 19,86 | 730 € | 36 % | 12 % | 14 % | 5,5 % |
| 13e | Château-Gombert, Malpassé | 18,72 | 690 € | 52 % | 25 % | 23 % | 5,9 % |
| 14e | Sainte-Marthe, le Canet | 17,40 | 640 € | 64 % | 33 % | 33 % | 8,2 % |
| 15e | Saint-Louis, Saint-Antoine | 16,16 | 600 € | 67 % | 36 % | 36 % | 7,3 % |
| 16e | L’Estaque, Saint-Henri | 17,84 | 660 € | 52 % | 24 % | 24 % | 8,9 % |
Locataires et HLM : part des résidences principales. Sans voiture : part des ménages. Vacants : part de l’ensemble des logements. Montants mensuels arrondis à la dizaine.
Le sud cher, le centre petit, le nord social
Trois Marseille se dessinent. Au sud, du 7e au 9e et dans le 12e, les loyers au mètre carré sont les plus élevés, les propriétaires majoritaires et la voiture quasi indispensable : plus de quatre ménages sur cinq en ont une dans le 9e et le 12e. Ce sont des arrondissements de maisons et de résidences, à distance du métro.
Au centre, du 1er au 6e, la location domine. Dans le 3e, huit résidences principales sur dix sont louées. Les logements y sont petits (près de la moitié ont une ou deux pièces dans le 1er, le 2e et le 5e) et anciens : 73 % des résidences principales du 1er datent d’avant 1946. Le loyer au mètre carré y est plus bas qu’au sud, mais pour des logements souvent moins bien isolés.
Au nord, du 13e au 16e, le logement social pèse lourd : 36 % des résidences principales du 15e, 33 % de celles du 14e. Les loyers privés y sont les plus bas de la ville.
« Quartier à éviter » : ce que ces chiffres ne permettent pas de dire
La requête « quartier Marseille à éviter » est tapée des centaines de fois par mois. Elle mérite une réponse honnête : rien dans ce tableau ne mesure la sécurité. Une part élevée de HLM décrit qui loge qui, pas ce qui se passe dans la rue. Dans les arrondissements du nord cohabitent d’anciens noyaux villageois, des cités et des lotissements.
Le ministère de l’Intérieur publie bien des statistiques de délinquance enregistrée, mais à l’échelle de la commune entière, pas de l’arrondissement. Pour un quartier précis, rien ne remplace la visite à plusieurs heures de la journée : notre liste de vérifications avant de signer détaille la méthode.
Pour quel profil
Sans voiture, avec un budget serré : le centre (1er, 3e, 5e, 6e) concentre les petits logements loués et les transports, à des loyers au mètre carré inférieurs à ceux du sud. Comptez une isolation thermique souvent faible dans l’ancien.
En famille, avec une voiture : le 10e, le 11e et le 13e offrent des loyers intermédiaires et une part plus forte de logements de trois pièces et plus. Le 12e et le 9e coûtent plus cher au mètre carré, mais le parc y est plus familial.
Près de la mer, sans compromis sur le budget : le 7e et le 8e sont les plus chers de la ville pour un petit appartement, environ 750 € par mois pour 37 m², encore loin des 1 240 € de la moyenne parisienne.
La ville entière s’établit à 18,42 €/m², proche de la médiane des grandes villes (18,09 €/m²). Le détail, trié comme vous le voulez, est sur la fiche de Marseille ; pour comparer avec Aix-en-Provence ou Toulon, passez par le comparateur. La même lecture existe pour les arrondissements de Lyon.
Sources consultées
- Carte des loyers : indicateurs de loyers d'annonce par commune en 2025, Ministère chargé du logement, ANIL (data.gouv.fr), consulté le 5 novembre 2026.
- Logement en 2023, recensement de la population, Insee, consulté le 5 novembre 2026.
- Bases statistiques communale, départementale et régionale de la délinquance enregistrée, Ministère de l'Intérieur, SSMSI, consulté le 5 novembre 2026.
Article d'information générale, à jour à sa date de publication. Pour un cas précis (bail, litige, copropriété), l'ADIL de votre département répond gratuitement.
