Charges locatives : ce que le locataire rembourse, et ce qu'il peut refuser
Chaque mois, une ligne « provision sur charges » s'ajoute au loyer. Elle n'est pas un forfait laissé à l'appréciation du propriétaire : elle avance des dépenses dont la liste est fixée depuis 1987, et elle doit être régularisée au moins une fois par an.
L’ascenseur tombe en panne, le technicien passe, la facture arrive chez le syndic, le syndic l’impute au propriétaire, et le propriétaire en répercute une partie sur vous. Toute la question des charges locatives tient dans ce trajet : qu’est-ce qui, à l’arrivée, peut légalement vous être facturé ?
Une liste fixée par décret
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 énumère les charges « récupérables » dans un logement loué vide. Ce qui n’y figure pas reste à la charge du propriétaire. Les grandes familles :
| Poste | Ce qui est récupérable |
|---|---|
| Ascenseur | Électricité, entretien courant, petites réparations |
| Eau et chauffage | Eau froide et chaude, chauffage collectif, entretien des installations individuelles |
| Parties communes | Électricité, produits d’entretien, frais du personnel d’entretien |
| Extérieurs | Allées, stationnement, abords des espaces verts, jeux d’enfants |
| Taxes | Taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance d’assainissement |
| Gardien ou concierge | Une partie du salaire, sous conditions |
Le contrôle technique quinquennal de l’ascenseur, par exemple, n’est pas récupérable. Les honoraires du syndic, l’assurance de l’immeuble et les gros travaux non plus : ce sont des charges de copropriété qui restent au propriétaire. Le détail de ce qu’il paie, lui, est expliqué dans notre article sur l’appel de fonds de copropriété.
Provisions chaque mois, régularisation chaque année
En location vide, le locataire verse en général des provisions mensuelles d’un même montant, calculées d’après le budget prévisionnel de l’immeuble et les dépenses des années précédentes. Au moins une fois par an, le propriétaire doit comparer ces provisions aux dépenses réelles :
- s’il a trop perçu, il rembourse ;
- s’il manque de l’argent, il peut demander un complément.
Un mois avant cette régularisation, il doit vous communiquer le décompte par nature de charges et le mode de répartition entre locataires. Pendant les six mois qui suivent l’envoi du décompte, les justificatifs (factures, contrats, relevés du syndic) doivent être tenus à votre disposition. Demandez-les : c’est le seul moyen de vérifier qu’aucune dépense non récupérable ne s’est glissée dans le total.
Les délais qui comptent
Le propriétaire dispose de trois ans pour réclamer des charges impayées. Le même délai vaut dans l’autre sens, pour un locataire qui a trop versé. Un rappel tardif n’est pas pour autant automatique : le juge des contentieux de la protection peut le refuser s’il le juge déloyal, par exemple quand le locataire avait réclamé la régularisation sans réponse.
Si la régularisation arrive après la fin de l’année civile qui suit celle où les charges étaient dues, vous pouvez demander à étaler le rappel sur douze mois, par lettre recommandée avec avis de réception.
Trois vérifications sur votre décompte
- Le mode de répartition. Dans un immeuble, les charges d’ascenseur ne se répartissent pas comme l’eau. Le décompte doit dire comment votre part a été calculée.
- La taxe d’ordures ménagères. Elle figure sur l’avis de taxe foncière du propriétaire ; elle est récupérable, mais pas les frais de gestion qui l’accompagnent sur l’avis.
- Le salaire du gardien. La part récupérable dépend de ses tâches : 75 % de sa rémunération s’il assure à la fois l’entretien des parties communes et la sortie des poubelles, 40 % s’il n’assure que l’une des deux. Une récupération à 100 % n’est jamais justifiée.
Et en meublé ?
Le bail meublé peut prévoir des provisions régularisées, comme en location vide, ou un forfait de charges fixé une fois pour toutes, révisable chaque année. Le forfait ne donne lieu à aucune régularisation, ni dans un sens ni dans l’autre. Lisez la clause avant de signer.
Les charges d’électricité et de gaz de votre logement ne passent pas par là : vous les payez directement à votre fournisseur. Pour le reste des règles du bail, la ligne Louer suit l’ordre de la vie d’une location, du dossier au préavis. Si un décompte vous paraît faux, commencez par un courrier demandant les justificatifs : la moitié des litiges s’arrête là.
Sources consultées
- Charges locatives (charges récupérables), Service-Public (vérifié le 15 avril 2025), consulté le 5 novembre 2026.
- Charges de copropriété, Service-Public, consulté le 5 novembre 2026.
Article d'information générale, à jour à sa date de publication. Pour un cas précis (bail, litige, copropriété), l'ADIL de votre département répond gratuitement.
